住宅ローンの借入可能額はどう決まる？返済比率×審査金利を使って徹底解説！【多賀城市の不動産購入・売却ならふじの不動産へ】
住宅ローンの借入可能額はどう決まる？
返済比率×審査金利を使って徹底解説！
住宅ローンを検討するとき、もっとも気になるのは 「自分はいくら借りられるのか？」
という点ではないでしょうか。
その判断材料となるのが 返済比率（返済負担率)と 審査金利 です。
実は、借りられる金額は「金利が低ければたくさん借りられる」とは限りません。
銀行は実際の実行金利ではなく、独自の審査金利を使って返済能力を判定しているためです。
この記事では、
• 返済比率とは何か
• 審査金利はなぜ使われるのか
• どのように借入可能額が決まるのか
• 年収別の借入額目安
を解説します。
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1. 返済比率（返済負担率）とは？
返済比率とは、
年収のうち年間返済額が占める割合 のことです。
返済比率 ＝ 年間返済額 ÷ 年収 × 100
金融機関は、この割合が高すぎると住宅ローンを無理なく返済できないと判断し、
借入額を抑えたり、審査落ちとなることがあります。
一般的な返済比率の基準（目安）
【年収】400万円以下 【返済比率】30％前後
【年収】400万円以上 【返済比率】35％前後
※金融機関により差があります。
2. 審査金利とは？実際の金利とは違うの？
ここがもっとも誤解されやすいポイントです。
住宅ローンの広告で「金利0.6%〜」などと書かれていても、
審査で使われるのは その金利ではありません。
銀行は、返済が苦しくなるリスクに備えて
1%〜3%の「審査金利」 を用います。
審査金利が使われる理由
• 将来金利が上昇しても返済可能か確認するため
• 借り過ぎを防ぐため
• 金融機関のリスク管理のため
結果として、実際の返済額より厳しめに計算されるため、借入可能額は広告ほど多くないことがあります。
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3. 審査金利 × 返済比率 で借入可能額が決まる
借りられる金額は次の流れで決まります。
借入可能額の算出ステップ
1. 年収から返済比率の上限を計算
2. 年間返済額の上限が決まる
3. 審査金利で「返済上限から逆算」して借入額を計算
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4. 年収別｜借入可能額のシミュレーション
条件：返済期間35年、返済比率35%(300万円は30%)、審査金利2.5%で計算
【年収】 300万円 【年間返済額】 約90万円 【借入可能額】 約2,090万円
【年収】 400万円 【年間返済額】 約140万円 【借入可能額】 約3,200万円
【年収】 500万円 【年間返済額】 約175万円 【借入可能額】 約4,000万円
【年収】 600万円 【年間返済額】 約210万円 【借入可能額】 約4,800万円
【年収】 700万円 【年間返済額】 約245万円 【借入可能額】 約5,600万円
※あくまで目安になります。金融機関や個人情報により上下致します。
※カーローンやその他借入がある際には借入可能額が減額します。
5. 借入可能額を増やす方法
① 他の借入を完済する
マイカーローン・リボ払いなどは返済比率に含まれるため、借入額を圧迫します。
② 収入合算を利用する
配偶者の収入を合算すると借入額が大きく伸びます。
③ 長期固定など「審査金利が低い」商品を選ぶ
一部銀行では、金利選択型により審査金利が異なります。
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まとめ｜
住宅ローンは「金利」ではなく「審査金利」がポイント
• 返済比率は年収に対する返済額の割合
• 銀行は実際の金利ではなく、より高い「審査金利」で判定
• 審査金利 × 返済比率で借入可能額が決まる
• 広告の超低金利は「借りられる額」とは直接関係しない
住宅ローンは複雑ですが、
返済比率 × 審査金利 の仕組みを理解すると、審査のポイントが一気にわかりやすくなります。
